У попередньому номері «ПРИМІСЬКОГО ЖИТТЯ» в інтерв’ю із нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Віктором Доброльожею наш кореспондент дізнавався про особливості обігу земель сільськогосподарського призначення, зокрема, про те, що і покупцями, і продавцями вказаних земель наразі виступають виключно громадяни України; розрахунки по відплатних угодах проводяться виключно у безготівковій формі; і далеко не кожен бажаючи може отримати земельний пай в якості «подарунку».
Сьогодні ми продовжуємо знайомити читачів нашого щотижневика із актуальними новаціями чинного законодавства в частині оформлення правочинів із земельними ділянками сільськогосподарського призначення, більш поширеною назвою яких є слово «ПАЙ».
– Вікторе Віталійовичу, в чому полягає кардинальна відмінність в даруванні земельної ділянки – паю між родичами різного ступеню споріднення?
– Як вже наголошувалося, певні категорії земельних ділянок можуть бути лише продані за ціною, не нижче нормативної, і з дотриманням особливої процедури відмови від переважного права купівлі ділянки її орендарем або передачі такого права потенційному покупцю. Якщо ж йдеться про дарування між близькими родичами: подружжя, діти, онуки, рідні брати/сестри, то процедура є максимально спрощеною та відносно недорогою. Потрібні лише 3 умови або 3 документи, які забезпечують перехід права власності від одного родича до іншого.
Це, по-перше, правовстановлювальний документ на земельну ділянку (державний акт, свідоцтво на власність або їх бездокументарний аналог – витяг із державного реєстру речових прав).
По-друге, необхідним є актуальний витяг із ДЗК (його отримують в ЦНАПі, замовляють он-лайн в системі публічно-кадастрової карти – за наявності електронного цифрового підпису або він виготовляється нотаріусом в процесі підготовки договору дарування (є чинним впродовж трьох місяців).
І по-третє, потрібно документально підтвердити родинні стосунки між дарувальником та обдаровуваним (ою) за допомогою відповідних свідоцтв про народження/шлюб/витягу із реєстру РАЦС про дошлюбне прізвище або розірвання шлюбу, зміну прізвища тощо.
– Тобто ні експертна, ні нормативна оцінка земель не є обов’язковою?
– Саме так: для дарування (безоплатної передачу у власність) між перерахованими категоріями родичів проведення оцінювання земельної ділянки не потребується. Якщо ж йдеться про інший правочин щодо землі, відмінний від дарування (наприклад, договір обміну, довічне утримання або спадковий договір), тоді наявність оціночної вартості земельної ділянки є обов’язковим. Принагідно варто зазначити, що така оцінка може існувати у різній формі.
Зокрема, у вигляді звіту про оцінку, створеному суб’єктом оціночної діяльності (експертом-оцінювачем), якого внесено до Єдиної бази даних звітів про оцінку. До речі, такий звіт є чинним 6 місяців. Інший варіант, більш спрощений і дещо дешевший, – це довідка про оціночну вартість, яка формується вже згадуваною Єдиною базою даних звітів із автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера. Щодо довідки, то вона є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування.
Іншими словами, якщо йдеться про укладення спадкового договору між близькими родичами, або про дарування між дядьком і племінницею, то має бути експертна оцінка землі. І саме з оціночної вартості буде нараховуватися податок, в даному випадку – 6,5% ( це ПДФО – 5% та військовий збір – 1,5%). Тому в цьому контексті є універсальна порада: перш, ніж готувати документи щодо будь-яких правочинів із нерухомістю, я наполегливо рекомендую скористатися консультацією фахівця, в даному випадку – нотаріуса.
Це, по-перше, зекономить кошти, бо нерідко родичІ замовляють експертну оцінку, без якої можна обійтися.
А по-друге, дозволить отримати необхідний мінімум перевіреної інформації щодо так званого «пакету документів», необхідного і достатнього для нотаріального посвідчення правочину, предметом кого виступає будь-яка земельна ділянка. Що ж до земель сільськогосподарського призначення, то там є достатня кількість особливостей і ньюансів, лише частину із яких ми дуже побіжно намагаємося освітити в цьому інтерв’ю.
– Як на мене, час звернути увагу на особливості оподаткування операцій із земельними ділянками. В чому кардинальна відмінність новел Податкового кодексу у 2022 році порівняно з попередніми роками?
– В контексті податків вартує усвідомити алгоритм, який коротко можна сформулювати так: дарування/спадкування між близькими родичами (діти/батьки/подружжя/рідні брати/сестри/онуки) – не оподатковується. Якщо ж йдеться про родичів більш «дальніх», до яких належать двоюрідні брати/сестри, племінники, правнуки, пасинки, вітчим/мачуха, то тут дарування того ж земельного паю законом теж дозволяється. Але при цьому має бути проведено оцінку земельної ділянки, а за результатами звітного періоду – сплачено відповідний податок сумарним розміром 6,5% від оціночної вартості земельної ділянки.
Окрім того, важливим є статус резидента (чи, навпаки, нерезидента), який має сторона правочину або спадкоємець чи спадкодавець. Оскільки при даруванні батьком (чи дідом) земельного паю рідному синові (або онукові), якщо хтось із них є іноземцем, розмір податку може сягати 19,5%. Аналогічна ситуація і при спадкуванні.
Інша річ, що у 2022 році, у зв’язку із відкриттям ринку землі до Податкового кодексу було внесено певні корективи, зокрема, до ст. 172, якою власне регулюється оподаткування операцій із продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, одним із яких і є земельна ділянка. Так, з 1 липня по 31 грудня 2021 року продаж будь-якої пайової землі (чи для ведення ОСГ, чи для товарного сільськогосподарського виробництва) оподатковувався за ставкою 6,5%. Наразі перший продаж протягом 2022 року зазначених земельних ділянок не оподатковуватиметься. Проте є одна умова – така земля має перебувати у власності продавця більше трьох років або бути успадкованою власником-продавцем
Трапляються випадки, коли людина має один документ на декілька земельних ділянок, кожній з яких присвоєно окремий кадастровий номер. Тут ситуація виглядає наступним чином: якщо земельна ділянка більше трьох років у власності або була успадкованою), то при наступному впродовж року продажу податок складатиме 6,5 %, а вже третій та наступний продаж – 19,5% ( 18 – це ПДФО + 1,5% – військовий збір). Причому ми робимо наголос на продажу землі, але йдеться про продаж будь якого об’єкту нерухомості: квартира (її частина), садовий чи житловий будинок, об’єкт незавершеного будівництва чи комерційна (нежитлова) нерухомість тощо.
Новелою в даному випадку є не лише збільшення ставки оподаткування, але й те, що для успадкованих об’єктів нерухомості діє своєрідний пільговий режим: перший продаж не оподатковується, навіть якщо спадщина продається у термін до трьох років з моменту її набуття. Окрім того, максимальна ставка податків сумарно становитиме 6,5% (а не 19,5%, як це матиме місце при продажу третього об’єкту нерухомості).
– Пане Вікторе, я так розумію, що і в цій площині, мається на увазі процедура та особливості оподаткування, попередня консультація нотаріуса зайвою не буде?
– Погоджуюсь з вами. Що і в якій послідовності продавати – це зовсім не риторичне питання. Так, минулого року мої клієнти оформлювали купівлю-продаж житлового будинку і земельної ділянки, на якій цей будинок розташований. А вже продаж іншої ділянки («городу») їм було рекомендовано відтермінувати, аби уникнути зайвого оподаткування, і укласти договір купівлі-продажу в поточному 2022 році.
– Завершальне питання: чи можливим на сьогодні є продаж (або дарування) житлового або садового будинку без оформлення речового права на земельну ділянку, на якій такий будинок розташований?
– Так, вже декілька місяців нотаріуси напрацьовують практику таких договорів. Трапляються різні випадки. Наприклад, людина успадкувала будинок, і хоче його продати. Раніше обов’язковим атрибутом був кадастровий номер на землю під таким будинком. Щоби отримати витяг із ДЗК на таку земельну ділянку, треба було виготовити «технічку» (технічну документацію щодо землі – примітка редакції): а це – час та гроші. Якщо ж землю доводили до приватизації, то далі її необхідно було оцінити, сплативши вартість із послуг експерта/оцінювача. А оскільки така земельна ділянка вважалася «щойно набутою» (тобто менше трьох років у власності продавця-власника успадкованого будинку), то при продажу такої землі додатково до вартості переоформлення сплачувався вже згадуваний податок – 6,5% оціночної вартості земельної ділянки.
Підсумовуючи, очевидними були непропорційні витрати потенційного продавця на кожному із вже згадуваних передпродажних етапів: виготовлення «технічки» на землю; приватизація землі; її оцінка; укладення договору купівлі-продажу щодо такої ділянки; сплата ПДФО та військового збору із такого продажу.
Наразі і ст. 120 Земельного кодекс, і ст. 377 Цивільного кодексу дещо по-іншому трактують істотність умов щодо переходу права на земельну ділянку у разі набутті права власності на об’єкт нерухомого майна, що розміщений на такій земельній ділянці. Зокрема, не йдеться виключно про площу землі та її кадастровий номер, а робиться наголос на одночасності переходу права власності. Іншими словами: якщо земля під будинком перебуває у власності, то вона має бути продана (або подарована) одночасно із переходом права власності на будинок. Тобто якщо є в наявності державний акт старого зразка («жовто-гарячого» кольору, без зазначення кадастрового номеру), то треба робити «технічку» на землю, отримувати кадастровий номер і т. д.
Якщо ж така земельна ділянка у власність не передавалася, то і примушувати власника будинку її «продавати» потреби немає. Логіка тут очевидна, і таке законодавче спрощення всіма причетними до цього питання суб’єктами було, на мій погляд, сприйнято вельми позитивно.
Ірина КАРПЕНКО
