Чинне законодавство невпинно змінюється, і услідкувати за цими перманентними змінами пересічному громадянинові вкрай важко. Подекуди і спеціалісти-практики не можуть дійти консенсусу в однозначному застосуванні тієї чи іншої норми права. Як почуватися упевненіше в умовах відкритого врешті-решт ринку землі, ефективно використати легальні можливості щодо обігу земельних часток (паїв) та не сплачувати зайві кошти у вигляді податків при операціях із продажу або дарування земельних ділянок?
З цими питаннями наш кореспондент звернувся до приватного нотаріуса Житомирського районного нотаріального округу Віктора Доброльожі.
– Пане Вікторе, чи запрацював «на повну» ринок землі після скасування багаторічного мораторію на обіг земель сільськогосподарського призначення? Поясніть, чи існують досі певні обмеження у цій сфері?
– Дійсно, з 1 липня 2021 року ринок землі нарешті було відкрито. І до цього моменту йшли доволі довго – мало не 20 років як продавці земельних паїв, так і їх потенційні покупці, а разом із ними – й нотаріуси, яким держава доручила оформлювати угоди із переходу права власності щодо земельних ділянок. Проте певні обмеження на сьогодні залишаються чинними. Йдеться насамперед про те, що не можна продавати землі сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності; покупцями вказаних ділянок до 2024 р. можуть бути виключно громадяни України, причому загальна площа таких земель у власності однієї особи не може перевищувати 100 га; ціна продажу не може бути меншою за нормативну грошову оцінку, а розрахунки зі сплатою ціни за цивільно-правовими угодами провадяться виключно у безготівковій формі.
– Тобто наразі йдеться виключно про купівлю-продаж між фізичними особами? Але ж не секрет, що майже 100% земельних паїв перебуває в оренді юридичних осіб?
– Саме так: і продавцями, і покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а це будь-які земельні ділянки не лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, але і землі для садівництва, для ведення фермерського господарства та для ведення особистого селянського господарства незалежно від їхньої площі та місця розташування наразі виступають виключно фізичні особи. То є імперативна норма Земельного кодексу, котру з часом, як очікується, буде змінено.
А поки нотаріус в порядку підготовки правочину щодо земельної ділянки відповідної категорії має провести спеціальну перевірку відповідності як набувача, так і власника земельної ділянки вимогам, визначеним ст. 130 Земельного кодексу України (надалі – ЗК України). Йдеться, зокрема, про відсутність застосування санкцій до набувача (за критеріями у фінансуванні тероризму) чи належності покупця до громадянства держави-агресора, перевірку джерела походження коштів, визначення загальної площі земельних ділянок не лише безпосередньо у власності покупця, але і у його(її) подружжя та юридичних осіб, кінцевим бенефіціарним власником (учасником) яких він (вона) є.
Окрім того, ст. 130-1 ЗК України передбачене переважне право купівлі земель вказаної категорії їхніми орендарями, а тому продаж подекуди передбачає доволі складну і розтягнуту в часі процедуру відмови від такого права або передачу переважного права від юридичної особи-орендаря фізичній особі-покупцю.
– Гаразд. Якщо складно продати, то чому не «подарувати» земельний пай тій особі, яка прагне набути право власності на нього?
– Річ у тім, що відносно земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у приватній власності, на сьогодні існують певні обмеження щодо кола їх потенційних набувачів. І йдеться не лише про те, що у власності не повинно бути понад вже згадуваних 100 га землі (як особисто, так і в спільній власності подружжя та/або юридичних осіб, учасниками (власниками) яких це подружжя є.
Так, ч. 3 ст. 131 ЗК України дає нам чіткий перелік осіб, на користь яких може бути здійснено дарування або укладено інший правочин, відмінний від купівлі-продажу (зокрема, довічне утримання або спадковий договір). Окрім найближчих родичів (як-то: діти, батьки, подружжя, рідні брати/сестри та онуки) сюди належать двоюрідні брати/сестри, племінники, правнуки, пасинки, вітчим/мачуха.
Про те, як саме оподатковуються операції із купівлі-продажу або дарування земель сільськогосподарського призначення, та якими є актуальні зміни не лише податкового, але і земельного законодавства в частині відчуження об’єктів нерухомості разом із земельними ділянками, читачі «ПРИМІСЬКОГО ЖИТТЯ» дізнаються в одному із найближчих номерів нашої газети.
Записала Ірина КАРПЕНКО
